相続した実家や長年使っていない空き家を所有していると、
「そろそろ売った方がいいのでは？」
と考えることもあるでしょう。
しかし、
- 何から始めればいいのか
- どんな手続きが必要なのか
- どれくらいの期間がかかるのか
分からない方も少なくありません。
空き家の売却は、流れを理解しておけばそれほど難しいものではありません。
| 手順 | 内容 |
|---|---|
| ① | 相場を調べる |
| ② | 不動産会社へ査定依頼 |
| ③ | 媒介契約を結ぶ |
| ④ | 売却活動を開始 |
| ⑤ | 売買契約を結ぶ |
| ⑥ | 引き渡し・決済 |
空き家売却で重要なのは、
いきなり契約せず複数社に査定を依頼することです。
この記事では、
- 空き家売却の流れ
- 査定から売却までの手順
- 売却前に確認したいこと
- 高く売るためのポイント
について解説します。
※空き家の売却手続きは、不動産の名義状況や相続関係によって進め方が異なる場合があります。
本記事では一般的な流れを解説しています。
個別の手続きについては、不動産会社や司法書士などの専門家へご相談ください。
空き家を売る前に確認したいこと
空き家はすぐに売却活動を始められるとは限りません。
まずは現状を確認しておきましょう。
名義人を確認する
相続した空き家の場合、
名義変更が済んでいないケースがあります。
不動産を売却するには、
原則として所有者本人である必要があります。
そのため、
まずは登記簿などで名義を確認しましょう。
相続人全員の同意が必要な場合がある
相続した実家では、
複数人で共有しているケースもあります。
その場合、
売却には共有者全員の同意が必要になることがあります。
後からトラブルにならないよう、事前に話し合っておきましょう。
※共有名義の不動産売却は状況によって必要な手続きが異なるため、不安な場合は司法書士などへ相談すると安心です。
建物の状態を確認する
売却前には建物の状態も確認します。
例えば、
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 外壁の劣化
- 設備故障
などです。
大きな問題がある場合は、
査定額に影響する可能性があります。
家財の整理も検討する
空き家には家具や家電が残っていることもあります。
そのため、
売却前に片付けが必要になる場合があります。
相続した空き家の場合は、まず「売れる状態か」を確認することが大切です。
名義や相続関係が整理できていないと売却手続きが進まないことがあります。
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不動産会社へ査定を依頼する
空き家を売却すると決めたら、
次は不動産会社へ査定を依頼します。
査定とは、
「この不動産がいくらくらいで売れそうか」を調べることです。
売却活動は査定から始まると言っても過言ではありません。
査定には2種類ある
不動産査定には主に2種類あります。
机上査定
周辺の売買事例や土地情報などをもとに、
簡易的に査定する方法です。
現地確認を行わないため、
比較的早く結果が分かります。
訪問査定
実際に現地を確認して査定する方法です。
- 建物の状態
- 日当たり
- 周辺環境
- 接道状況
などを確認するため、
より正確な査定額が分かります。
実際に売却を進める場合は訪問査定が一般的です。
査定額は不動産会社によって違う
同じ空き家でも、
不動産会社によって査定額が異なることがあります。
例えば、
- 売却が得意なエリア
- 顧客層
- 販売戦略
などが違うためです。
そのため、
1社だけで決めるのではなく、複数社へ依頼することが重要です。
高い査定額＝高く売れるではない
注意したいのは、
査定額が高い会社が必ずしも良いとは限らないことです。
中には契約を取るために、
相場より高い査定額を提示するケースもあります。
重要なのは、
- 査定額の根拠
- 売却実績
- 担当者の対応
を確認することです。
一括査定を利用する方法もある
複数社へ依頼するのが面倒な場合は、
不動産一括査定サービスを利用する方法もあります。
一度の入力で複数の不動産会社へ査定依頼できるため、
相場を把握しやすくなります。
空き家売却で後悔しやすいのが「最初の1社だけで決めてしまうこと」です。
まずは相場を知る意味でも、複数社の査定を比較することをおすすめします。
媒介契約を結んで売却活動を始める
査定額や担当者に納得できたら、
不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、
「売却活動を依頼する契約」
のことです。
媒介契約には3種類ある
主な媒介契約は次の3つです。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数社へ依頼できる |
| 専任媒介契約 | 1社のみへ依頼 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ・報告義務が多い |
初めて売却する方は、
専任媒介契約を選ぶケースが多い傾向があります。
売却価格を決める
媒介契約後は売り出し価格を決めます。
この価格は自由に設定できますが、
相場とかけ離れていると売れにくくなります。
例えば、
相場より高すぎる場合、
問い合わせがほとんど来ないこともあります。
逆に安すぎると損をしてしまいます。
担当者と相談しながら決めましょう。
売却活動が始まる
売却活動が始まると、
不動産会社が広告掲載を行います。
例えば、
- 不動産ポータルサイト
- 自社ホームページ
- 店舗紹介
などです。
購入希望者から問い合わせが入ると、
内覧へ進みます。
内覧前はできる範囲で整理する
内覧時の印象は非常に重要です。
そのため、
- 不用品を減らす
- 掃除をする
- 換気をする
などの準備をしておくと良いでしょう。
特に空き家は、
長期間閉め切っていると臭いがこもることがあります。
空き家売却では建物の新しさだけでなく、「第一印象」も大切です。
大掛かりなリフォームまでは不要ですが、整理整頓だけでも印象は大きく変わります。
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売買契約から引き渡しまでの流れ
購入希望者が見つかり、
条件に合意できたら売買契約へ進みます。
ここまで来れば売却完了までもう少しです。
購入希望者と条件を調整する
購入希望者からは、
- 価格交渉
- 引き渡し時期
- 残置物の扱い
などについて相談されることがあります。
例えば、
「あと50万円安くならないか」
といった値下げ交渉は珍しくありません。
事前に、
「いくらまでなら値下げできるか」
を考えておくとスムーズです。
売買契約を結ぶ
条件がまとまったら売買契約を締結します。
契約時には、
- 売買契約書
- 重要事項説明
などの確認を行います。
また、
買主から手付金を受け取るのが一般的です。
引き渡し準備を行う
契約後は引き渡し準備を進めます。
例えば、
- 残置物の撤去
- 必要書類の準備
- 境界確認
などです。
特に空き家では、
家具や家電が残っているケースが多いため、
事前に確認しておきましょう。
決済・引き渡し
最後に、
残代金の受け取りと所有権移転手続きを行います。
その後、
鍵を引き渡して売却完了です。
一般的には、
査定から売却完了まで
3〜6か月程度
かかることが多いです。
ただし、
地域や物件条件によって大きく異なります。
空き家を少しでも高く売るためのポイント
空き家売却では、
ちょっとした工夫で売却しやすくなることがあります。
相場を把握しておく
まず重要なのが、
周辺相場を知ることです。
相場を知らないまま売却すると、
- 安く売ってしまう
- 高く設定しすぎて売れない
という失敗につながります。
査定額だけでなく、
周辺の売出価格も確認しておきましょう。
複数社の査定を比較する
空き家売却では、
複数社への査定依頼が基本です。
1社だけでは、
その価格が適正か判断できません。
査定額だけでなく、
- 担当者の説明
- 売却戦略
- 実績
も比較しましょう。
不用品を整理しておく
購入希望者が内覧した際、
物が多すぎると建物の印象が悪くなることがあります。
そのため、
可能な範囲で整理しておくのがおすすめです。
大規模リフォームは不要ですが、
清潔感を出すだけでも印象は変わります。
売却を急ぎすぎない
「早く手放したい」
という気持ちから、
相場より大幅に安く売却してしまうケースもあります。
もちろん維持費との兼ね合いはありますが、
焦らず適正価格で売り出すことも重要です。
解体する前に相談する
老朽化した空き家の場合、
解体を考える方もいます。
しかし、
解体した方が良いとは限りません。
地域によっては、
古家付き土地として売却した方が有利なケースもあります。
そのため、
解体前に不動産会社へ相談しましょう。
空き家売却で大切なのは「焦らないこと」です。
まずは査定を受けて相場を知り、その上で売る・貸す・残すを判断するのがおすすめです。
まとめ
空き家を売る流れは、
- 相場を調べる
- 査定を依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しを行う
という手順で進みます。
特に重要なのは、
複数社に査定を依頼して相場を把握することです。
また、
- 名義確認
- 相続手続き
- 家財整理
なども事前に進めておくと売却がスムーズになります。
空き家は所有しているだけでも、
- 固定資産税
- 管理費
- 修繕費
などの負担が発生します。
今後住む予定がない場合は、
売却も有力な選択肢の一つです。
まずは査定を受けて、
空き家の価値を把握することから始めてみましょう。
※相続した空き家の売却では、相続登記や共有名義の確認が必要になる場合があります。
また、不動産売却に関する税金や手続きは個別事情によって異なるため、必要に応じて不動産会社・司法書士・税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。
この記事を書いた人
地方生活サポートハウス編集部
地方暮らしや住宅メンテナンス、
空き家管理に関する情報を発信しています。
実体験や専門家監修をもとに、
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