空き家の活用方法5選｜貸す・住む・空き家バンク・土地活用を比較

相続した実家や使っていない空き家があると、「貸した方がいいのか」「自分や家族で住むのか」「リフォームして活用できないか」「解体して土地を使った方がいいのか」と迷う方も多いでしょう。

空き家は、ただ所有しているだけでも固定資産税や草刈り、修繕、防犯などの負担が続きます。

一方で、建物や土地の状態、地域の需要によっては、住まい・賃貸・店舗・地域利用・土地活用などに活かせる可能性があります。

活用方法	向いているケース	主な注意点
賃貸住宅として貸す	住宅需要があり、建物状態が比較的良い	修繕費・管理費・空室リスク
自分・家族が住む	今後利用予定があり、生活環境が合う	改修費・通勤・医療・買い物
店舗・事務所などに活用	立地や建物に用途転換の可能性がある	改修費・法令・需要確認
空き家バンクを使う	地域で買い手・借り手を探したい	自治体ごとに制度が異なる
解体して土地活用	建物の老朽化が進み、土地需要がある	解体費・固定資産税・初期投資

この記事では、空き家を「残して活かす」方法を中心に、それぞれのメリット・デメリット、成功しやすい条件、失敗しやすいケース、補助金の確認方法まで比較します。

なお、今後使う予定がなく「売却・買取・解体・譲渡など、手放す方法を比較したい」という方は、いらない空き家を処分する方法から確認してください。

空き家の活用方法を決める前に確認したい3つのこと

空き家活用は、最初から「貸す」「リフォームする」と決めるより、建物の状態・地域の需要・費用を順番に確認した方が判断しやすくなります。

国土交通省も、空き家は放置期間が長くなるほど老朽化や損傷が進み、売買や賃貸が難しくなるため、早めに活用や除却を検討するよう案内しています。

建物がそのまま使える状態か

長期間使われていない空き家では、雨漏り、水回り、屋根、外壁、床下、給排水設備などに不具合が出ている場合があります。貸す・住む・店舗として使う場合は、まず必要な修繕と費用を確認しましょう。

その地域に需要があるか

建物をきれいにしても、借り手や利用者がいなければ収益化はできません。周辺の賃貸物件、空室状況、商業需要、駐車場需要などを確認し、「活用できるか」ではなく「利用する人がいるか」を考えることが重要です。

かける費用を回収できるか

リフォーム費、解体費、設備投資、管理費などをかける場合は、その後の家賃や利用料でどの程度回収できるのかを比較します。収益だけでなく、空室期間や将来の修繕費も含めて考えましょう。

活用方法1｜空き家を賃貸住宅として貸す

空き家の代表的な活用方法が、戸建て賃貸などとして貸す方法です。住宅需要があり、建物の状態が比較的良ければ、家を手放さずに家賃収入を得られる可能性があります。

空き家を貸すメリット

• 家賃収入を得られる可能性がある
• 家を所有したまま活用できる
• 入居者が住むことで換気・通水が行われやすくなる
• 将来自分や家族が使うまでの期間を活用できる

空き家を貸すデメリット

• 貸し出す前に修繕・リフォームが必要になる場合がある
• 入居者が見つからない空室リスクがある
• 設備故障や修繕への対応が必要
• 管理会社へ依頼すれば管理費がかかる
• 一度貸すと、所有者の都合だけですぐ自由に使えるとは限らない

「家賃収入＝そのまま利益」ではありません。修繕費、固定資産税、保険、管理費、空室期間まで含めて収支を考える必要があります。

リフォームせずに貸せる？

建物の状態によっては大規模なリフォームをせずに貸せる場合もありますが、安全性や設備の故障、雨漏りなどを放置したまま貸すのは避けるべきです。どこまで修繕が必要かは、不動産会社や管理会社などへ現地を見てもらって判断しましょう。

賃貸が向いている空き家

• 駅・学校・商業施設などにアクセスしやすい
• 周辺に戸建て賃貸の需要がある
• 建物の状態が比較的良い
• すぐに売却する予定がない
• 将来自分や家族が利用する可能性がある

活用方法2｜自分や家族が空き家に住む

相続した実家などであれば、自分や家族が住むことも空き家活用の一つです。人が住むことで換気や通水、清掃、庭の手入れが自然に行われ、空き家のまま管理する状態から抜けられます。

住むメリット

• 実家や建物を残せる
• 新たに住宅を購入・賃借する必要がなくなる場合がある
• 日常的に建物を管理できる
• 地方移住や二地域居住のきっかけになる

住むデメリット

• 水回り・屋根・外壁などの修繕が必要な場合がある
• 通勤や仕事を見直す必要がある
• 子どもの学校や医療、買い物環境も確認が必要
• 家族全員の理解が必要

「家があるから住む」ではなく、その地域で無理なく生活を続けられるかまで確認することが重要です。

活用方法3｜店舗・事務所・宿泊施設などに用途転換する

住宅として貸す以外にも、建物の特徴や立地を活かし、店舗・事務所・地域拠点・宿泊施設などへ用途を変える方法があります。古民家や広い戸建てでは、住宅とは別の需要が見つかることもあります。

• カフェ・飲食店
• 事務所・サテライトオフィス
• 教室・アトリエ・工房
• 地域交流スペース
• 宿泊施設・民泊

ただし、用途を変える場合は、建築・消防・旅館業・住宅宿泊事業などの法令や許認可が関係することがあります。「空いているからそのまま営業に使える」とは限らないため、計画段階で自治体や専門家へ確認してください。

田舎の空き家は「安いから活用できる」とは限らない

田舎の空き家は取得費や土地価格が低い場合がありますが、利用者や借り手が少なければ事業として成立しません。一方で、観光地、移住需要のある地域、地域コミュニティの拠点など、場所によっては都市部とは違う活用方法が見つかる場合もあります。

田舎の空き家ほど、建物の安さより「その場所を使いたい人がいるか」を確認することが重要です。

活用方法4｜空き家バンクで売りたい・貸したい人を探す

空き家バンクは、自治体などが地域の空き家情報を登録し、空き家を買いたい・借りたい人へつなぐ仕組みです。一般の不動産流通だけでは利用者を見つけにくい地域で、選択肢の一つになります。

国土交通省も全国版空き家・空き地バンクや自治体の空き家情報サイトを案内しており、空き家を売りたい・貸したい場合は、所在地の自治体に制度があるか確認できます。

参考：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」

空き家バンクのメリット

• 地域への移住や田舎暮らしを希望する人に見てもらえる
• 一般の不動産会社だけでは届きにくい層へ情報を出せる
• 自治体によっては改修・移住支援制度と組み合わせられる場合がある

空き家バンクの注意点

登録条件、仲介の有無、契約方法、補助制度は自治体によって異なります。また、登録すれば必ず借り手・買い手が見つかるわけではありません。一般の不動産会社への相談と併用する方法もあります。

活用方法5｜建物を解体して土地を活用する

建物の老朽化が進み、修繕して使う費用が大きい場合は、建物を解体して土地として活用する方法があります。

国土交通省も、空き家を除却した跡地を駐車場や新しい建物の敷地などに活用する例を紹介しています。

駐車場として活用する

住宅地や駅・病院・商業施設の周辺など、駐車需要がある場所では月極駐車場やコインパーキングとして使える場合があります。ただし、地方では利用者が少ないこともあるため、周辺の駐車場の稼働状況や料金を確認しましょう。

資材置き場・貸し土地として活用する

建設会社、土木業者、農業関係者などに資材置き場や作業用地として貸せる場合があります。大きな建物を建てずに利用できる方法ですが、需要は地域性に大きく左右されます。

太陽光発電などを検討する

日当たりや土地の広さなどの条件が合えば太陽光発電などを検討できる場合もあります。ただし、初期費用、維持管理、制度、将来の撤去費用などまで含めた収支確認が必要です。

解体する前に費用と固定資産税を確認する

土地活用のために先に解体すると、まとまった解体費用がかかるほか、住宅用地特例が外れて土地の固定資産税が上がる場合があります。解体後の使い道が決まっていない状態で、先に建物だけ壊すのは避けた方が安全です。

解体費用は空き家の解体費用はいくら？、解体後の税負担は空き家を解体すると固定資産税はどうなる？で詳しく解説しています。

空き家活用が成功しやすいケース・失敗しやすいケース

空き家活用には全国でさまざまな取り組みがありますが、同じ方法を選べば必ず成功するわけではありません。国土交通省も空き家の流通・利活用に関する取組事例を公開しています。

ここでは個別の成功事例ではなく、空き家活用を検討するときに確認したい成功しやすい条件・失敗しやすいパターンを整理します。

成功しやすいケース

• 活用方法を決める前に地域の需要を調べている
• 建物診断や見積もりで必要な改修費を把握している
• 家賃や利用料を周辺相場に合わせている
• 最初から大きな改修費をかけすぎていない
• 利用者のターゲットが明確になっている

失敗しやすいケース

• 「古民家だから人気が出る」など需要を確認せず改修する
• リフォーム費だけを見て、その後の管理費・修繕費を計算していない
• 地方でも都市部と同じ家賃・収益を想定する
• 借り手や利用者が決まる前に大きな設備投資をする
• 売却という選択肢と比較せず、活用だけにこだわる

空き家活用の失敗を避けるポイントは、「活用すること」自体を目的にしないことです。最終的な負担や収益を比較し、活用が合わなければ売却・処分へ切り替えることも必要です。

空き家活用で使える補助金はある？

自治体によっては、空き家の改修、移住、店舗活用、除却などに補助制度を設けている場合があります。ただし、全国すべての空き家で同じ補助金が使えるわけではありません。

• 空き家の改修・リフォーム
• 空き家バンク登録物件の改修
• 移住者向け住宅改修
• 店舗・地域拠点への用途転換
• 老朽空き家の解体・除却

対象となる工事や補助率、上限額、申請時期は自治体ごとに異なります。工事の契約・着工後では対象にならない制度もあるため、「自治体名＋空き家＋活用＋補助金」などで確認し、工事前に自治体へ問い合わせましょう。

空き家は売る・貸すのどちらがいい？

「活用したい」と考えていても、実際には売却と賃貸で迷う方も多いでしょう。ここでは売却方法そのものを詳しく説明するのではなく、売るか貸すかを判断するための違いを比較します。

比較	売る	貸す
所有	手放す	所有を続ける
収入	売却時にまとまった代金	入居中は家賃収入
管理	売却後は原則不要	継続的に必要
修繕	状態によっては現状売却も可能	貸すための修繕が必要な場合がある
空室リスク	なし	あり
向いているケース	今後使う予定がない	需要があり将来使う可能性がある

今後使う予定がなく、管理や修繕の負担を減らしたい場合は、無理に賃貸活用せず売却した方が合うこともあります。

反対に、建物状態がよく賃貸需要があり、将来自分や家族が利用する可能性があるなら、貸して保有する選択肢があります。

活用が難しいなら無理に残さず売却・処分を検討する

空き家は、必ず何かに活用しなければならないわけではありません。修繕費が高い、借り手が見込めない、遠方で管理できない、今後家族も使わないという場合は、活用より手放す方が負担を減らせることもあります。

売却・買取・空き家バンク・解体して土地を売る・譲渡・期限を決めて管理するなど、手放し方をまとめて比較したい方は、次の記事から整理してください。

売る前に解体するか迷っている場合は、空き家は解体してから売る？そのまま売却？も参考にしてください。

空き家の活用方法を決める5ステップ

判断に迷う場合は、次の順番で整理すると活用方法を絞りやすくなります。

• 1．自分や家族が今後住む可能性があるか確認する
• 2．建物の状態と必要な修繕費を確認する
• 3．賃貸・店舗・土地活用など地域の需要を調べる
• 4．活用した場合の収入と維持費を比較する
• 5．売却した場合の価値とも比較して最終判断する

特に重要なのは、活用にかかる費用と、売却した場合の価値を両方知ってから決めることです。活用だけを前提にすると、必要以上に改修費をかけてしまう可能性があります。

空き家の活用方法でよくある質問

古い空き家でも活用できますか？

建物の状態と地域の需要によります。古くても修繕して貸せる場合や、店舗・地域拠点など別用途に使える場合があります。一方で、構造部分まで劣化している場合は改修費が大きくなり、解体や売却の方が現実的なこともあります。

空き家を個人で貸すことはできますか？

個人が所有する家を賃貸すること自体は可能ですが、契約、家賃、修繕、入居者対応などが必要です。トラブルを避けるため、不動産会社や管理会社へ仲介・管理を相談する方法があります。

空き家バンクに登録すれば必ず利用者が見つかりますか？

必ず見つかるわけではありません。空き家バンクは利用希望者へ情報を届ける方法の一つです。一般の不動産会社への相談と併用する方法も検討しましょう。

空き家活用の補助金は国から一律でもらえますか？

すべての空き家所有者が一律に利用できる活用補助金があるわけではありません。自治体や事業ごとに対象条件が異なるため、所在地の自治体で確認してください。

田舎の空き家は何に活用しやすいですか？

住宅賃貸、移住者向け住宅、店舗、地域拠点、宿泊施設などが考えられますが、最適な方法は地域によって異なります。田舎では特に、改修前に「誰が使うのか」「継続的な需要があるか」を確認することが重要です。

まとめ｜空き家は「活用できるか」より「需要と費用が合うか」で判断する

空き家には、賃貸、自分や家族の居住、店舗・事務所などへの用途転換、空き家バンク、解体後の土地活用など複数の活用方法があります。

• 貸すなら賃貸需要と修繕費を確認する
• 住むなら建物だけでなく生活環境まで確認する
• 店舗などへ用途転換するなら需要と法令を確認する
• 空き家バンクは一般流通とは別の利用者へ届ける選択肢になる
• 土地活用は解体費・税負担・地域需要まで比較する
• 活用が難しいなら売却・処分も選択肢に入れる

大切なのは、空き家を「何かに使うこと」自体を目的にしないことです。建物の状態・地域の需要・必要な費用・売却した場合の価値を比べ、自分に合う方法を選びましょう。

今後使う予定がなく手放す方向で考えたい方は、いらない空き家を処分する方法から、売却・買取・解体・譲渡などを比較できます。