いらない空き家を処分する方法｜売却・解体・譲渡・管理を比較

相続した実家や、長期間使っていない空き家を所有しているものの、

• 今後住む予定がない
• 固定資産税や管理費だけがかかっている
• 田舎にあるため売れるのか分からない
• 売却と解体のどちらがよいのか判断できない

と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

空き家の処分方法には、仲介売却、買取、空き家バンク、第三者への譲渡、解体後の売却などがあります。

空き家の状態・希望	最初に検討する方法
建物をまだ利用できそう	現状のまま売却査定を受ける
できるだけ早く手放したい	不動産会社の買取も比較する
一般の仲介では売りにくそう	空き家バンクや地域の不動産会社へ相談する
建物の老朽化が著しい	売却査定と解体見積もりを両方取る
親族や近隣住民が利用したい	売買または譲渡を検討する
すぐに方針を決められない	期限を決めて管理しながら検討する

ただし、査定を受ける前に建物を解体したり、家財をすべて処分したりするのはおすすめできません。

古い建物でも、そのまま売れる可能性があるためです。

建物付きの査定額、解体費用、解体後の土地価格、管理を続ける費用を比較すると、自分に合った方法を選びやすくなります。

なお、建物を解体しただけでは土地の所有権は残ります。本記事では、売却や譲渡などによって、最終的に空き家と土地の負担を手放すことを「処分」として解説します。

いらない空き家を処分する6つの方法

いらない空き家を処分する主な方法は、次の6つです。

1. 現状のまま仲介で売却する
2. 不動産会社に買い取ってもらう
3. 空き家バンクへ登録する
4. 建物を解体して土地を売却する
5. 親族・知人・隣地所有者へ譲渡する
6. 期限を決めて管理を続ける

それぞれの特徴を順番に見ていきましょう。

現状のまま仲介で売却する

最初に検討したいのは、建物を解体せず、現在の状態で不動産会社へ売却を依頼する方法です。

仲介では、不動産会社が広告や不動産情報サイトなどを利用して購入希望者を探します。

建物が古くても、次のような買主が見つかる可能性があります。

• リフォームして住みたい人
• 古民家を探している人
• 建物を解体して土地を利用したい人
• 事業用や賃貸用として利用したい人

先に解体しなければ、売主が解体費用を負担せずに売却活動を始められます。

一方、築年数が古い、修繕費が高い、交通の便が悪いなどの条件があると、売却まで時間がかかることがあります。

査定を依頼するときは、査定額だけでなく、想定される買主、売却までの期間、建物を残す場合の売り方も確認しましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

できるだけ早く空き家を手放したい場合は、不動産会社による買取も選択肢です。

買取では不動産会社が直接買主になるため、一般の購入希望者が現れるまで長期間待つ必要がありません。

物件によっては、次のような状態でも相談できます。

• 室内に家財や不用品が残っている
• 建物の老朽化が進んでいる
• 雨漏りや設備の故障がある
• 仲介で長期間売れていない

ただし、不動産会社は購入後の修繕、解体、再販売にかかる費用やリスクを考慮します。

そのため、一般の購入希望者へ仲介で売却する場合より、売却価格が低くなる傾向があります。

価格を重視するなら仲介、売却までの早さや手間の少なさを重視するなら買取という違いを理解して比較しましょう。

空き家バンクへ登録する

一般の不動産市場では売れにくい空き家でも、自治体の空き家バンクを通じて購入希望者が見つかる場合があります。

空き家バンクは、地域の空き家を売りたい・貸したい所有者と、移住や地域居住を希望する人などをつなぐ仕組みです。

国土交通省が構築・運営を支援した全国版空き家・空き地バンクでは、参加自治体が登録した物件を自治体横断で検索できます。

詳しくは、国土交通省の空き家・空き地バンク総合情報ページを確認してください。

ただし、空き家バンクへ登録できる条件は自治体によって異なります。

• 登録前の現地調査
• 利用できる地域や物件
• 仲介する不動産会社
• 家財整理や改修の補助制度

などを、空き家がある市区町村へ確認しましょう。

建物を解体して土地を売却する

建物の老朽化が著しく、住宅として利用することが難しい場合は、建物を解体して土地として売却する方法があります。

更地にすると、買主が解体費用を負担する必要がなくなり、土地の利用方法を考えやすくなる可能性があります。

一方で、解体すれば必ず売れるとは限りません。

次のような土地では、建物を解体しても購入希望者が見つかりにくいことがあります。

• 道路に十分接していない
• 再建築できない
• 道路と土地に大きな高低差がある
• 境界が分からない
• 住宅需要が少ない
• 土地価格より解体費用が高い

また、住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例が適用されている場合があります。

現状の売却価格、解体費用、解体後の想定売却価格を比較してから判断することが重要です。

親族・知人・隣地所有者へ譲渡する

一般の購入希望者が見つからない場合は、親族、知人、近隣住民、隣地所有者などへの売却や譲渡も考えられます。

特に隣地所有者にとっては、土地を取得することで、

• 庭や駐車スペースを広げられる
• 土地の形を整えられる
• 接道条件を改善できる可能性がある
• 隣接する老朽空き家の不安を解消できる

といったメリットが生じる場合があります。

ただし、無償譲渡であっても、相手が同意しなければ成立しません。

所有権移転登記の費用や税金が関係する可能性もあるため、口約束だけで進めず、不動産会社、司法書士、税理士などへ確認しましょう。

自治体への寄付も、申し込めば必ず受け取ってもらえるわけではありません。自治体側にも維持管理費が発生するため、公共利用の予定や受け入れ条件が確認されます。

期限を決めて管理を続ける

相続直後で親族間の話し合いが終わっていない場合や、将来利用する可能性がある場合は、すぐに売却せず管理を続ける方法もあります。

ただし、管理は空き家を手放す方法ではありません。

所有している間は、固定資産税、火災保険、草刈り、庭木の剪定、換気、雨漏り確認、修繕などの負担が続きます。

管理を続ける場合は、

• 半年以内に査定を受ける
• 次の相続人が増える前に方針を決める
• 年間の管理費を計算する
• 建物の状態を定期的に確認する

など、次に判断する時期を決めておきましょう。

放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家は、市区町村から管理不全空家等として指導や勧告を受ける場合があります。

勧告を受けると、敷地に適用されている固定資産税の住宅用地特例から外れる可能性があります。

空き家の状態別に適した処分方法を比較

どの方法が適しているかは、空き家の状態と所有者が優先したいことによって変わります。

状況	向いている方法	判断するときのポイント
建物をまだ使用できる	仲介売却	解体やリフォーム前に現状査定を受ける
早く手放したい	不動産会社の買取	仲介価格との差を確認する
田舎にあり一般売却が難しい	地域の不動産会社・空き家バンク	移住者や事業利用の需要も確認する
家財が大量に残っている	残置物対応の買取・仲介売却	査定前にすべて捨てない
建物の倒壊や落下が心配	解体後の売却	査定と解体見積もりを比較する
隣地所有者が利用できそう	隣地への売却・譲渡	境界、価格、登記手続きを整理する
共有名義で意見がまとまらない	管理を続けながら協議	司法書士や弁護士への相談も検討する

建物が古いという理由だけで、解体が最適とは限りません。

土地の需要が高ければ古家付き土地として売れる可能性があり、反対に、土地の接道や地形に問題があれば、更地にしても売れないことがあります。

空き家の処分はどこへ相談する？

空き家の相談先は、売却、解体、相続、税金など、解決したい問題によって異なります。

相談したい内容	主な相談先
売却価格・買取・販売方法	不動産会社
解体費用・工事内容	解体業者
相続登記・所有権移転登記	法務局・司法書士
共有者との争い・複雑な権利問題	弁護士
売却時の譲渡所得・特例	税務署・税理士
空き家バンク・補助制度	市区町村の空き家担当窓口
建物の状態・再利用の可否	建築士・住宅診断事業者

最初からすべての専門家へ相談する必要はありません。

売却できる可能性を知りたい場合は、まず不動産会社へ査定を依頼します。

査定の結果、建物の解体が必要だと判断された場合は、解体業者から見積もりを取り、売却価格と解体費用を比較します。

名義が亡くなった親のままの場合は司法書士、相続人同士で意見が対立している場合は弁護士など、問題に応じて相談先を追加しましょう。

空き家処分にかかる主な費用

空き家を処分するときは、売却価格だけでなく、手続きや片付け、解体にかかる費用も確認します。

費用	発生する主なケース	確認ポイント
仲介手数料	不動産会社の仲介で売却する場合	売買価格と媒介契約を確認する
登記費用	相続登記、住所変更、抵当権抹消など	現在の登記状況を調べる
測量・境界確認費用	境界が不明、土地を分けて売る場合など	売却条件として必要か確認する
家財処分費用	家具・家電・生活用品が残っている場合	査定前に全処分しない
解体費用	建物を取り壊して売却する場合	建物以外の付帯工事も確認する
修繕費用	雨漏りや設備不良などを直す場合	費用を売却価格へ上乗せできるとは限らない
税金	売却によって譲渡所得が発生した場合など	取得費・譲渡費用・特例を確認する

家財処分費用や解体費用は、建物の大きさ、構造、家財の量、道路条件、地域などによって変わります。

実際の費用は、現地調査と正式な見積もりで確認してください。

相続した空き家を一定の期間内に売却し、要件を満たす場合は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を利用できる可能性があります。

ただし、相続人が3人以上の場合の控除上限、建築時期、売却価格、利用状況、耐震基準、解体時期など、複数の条件があります。

詳しくは、国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を確認してください。

空き家を処分する手順

空き家を処分するときは、次の順番で進めると、不要な解体や片付けに費用をかける失敗を防ぎやすくなります。

土地と建物の名義を確認する

最初に、土地と建物の登記事項証明書を確認し、現在の登記名義人を調べます。

親や祖父母が亡くなった後も、名義が故人のままになっている場合、そのままでは売却手続きを進められないことがあります。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請することが原則となりました。

2024年4月1日より前の相続で、相続登記が終わっていない不動産も対象となり、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

名義や相続人が分からない場合は、法務局や司法書士へ相談しましょう。

共有者の意向を確認する

空き家を複数の相続人で共有している場合は、共有者の意向を確認します。

共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

一人が売却を希望しても、ほかの共有者が反対していれば、不動産全体の売却を進めるのは困難です。

売却、解体、管理のどれを選ぶのか、費用をどのように負担するのかを早めに話し合いましょう。

建物と土地の状態を確認する

次に、建物と土地の状態を確認します。

• 雨漏りや床の傾きがないか
• 屋根や外壁が落下しそうになっていないか
• 庭木や雑草が隣地へ越境していないか
• 道路に接しているか
• 土地と道路に高低差がないか
• 境界を確認できるか
• 再建築できる土地か
• 上下水道や浄化槽の状態はどうか

建物の築年数だけでなく、接道、地形、境界、災害リスクなども売却のしやすさに影響します。

現状のまま売却査定を受ける

建物や家財を処分する前に、現在の状態で売却査定を受けます。

査定時には、次の点を確認しましょう。

• 建物を残したまま売れるか
• 古家付き土地として販売できるか
• 仲介と買取の想定価格
• 家財を残したまま売却できるか
• 解体した場合の想定土地価格
• 売却までに想定される期間

一社だけで判断せず、空き家がある地域に対応した複数の不動産会社から提案を受けると、売却方法を比較しやすくなります。

必要に応じて解体・片付け費用を確認する

査定の結果、建物を解体した方が売りやすいと判断された場合は、解体業者から見積もりを取ります。

解体見積もりでは、建物本体だけでなく、次の費用も確認してください。

• 家財や残置物の処分
• 庭木や庭石の撤去
• ブロック塀や物置の撤去
• 浄化槽や井戸の処理
• 地中埋設物が見つかった場合の追加費用

解体後の想定売却価格から解体費用を差し引き、建物を残して売る場合と比較します。

空き家を処分できないときの原因と対処法

一社へ相談して売れないと言われても、それだけで空き家の処分を諦める必要はありません。

まず、売れない原因を整理し、原因に合った対処法を選びます。

売出価格が周辺相場より高い

所有者が希望する価格と、買主が評価する価格に差があると、長期間売れないことがあります。

価格を下げる前に、査定額の根拠、近隣の成約事例、建物の修繕費、解体費などを確認しましょう。

高い査定額を提示した会社が、必ずその金額で売却できるとは限りません。

建物の修繕費が高い

雨漏り、床の傾き、給排水設備の故障などがあると、購入後に多額の修繕費がかかるため、買主が見つかりにくくなります。

ただし、売主が先に大規模なリフォームをしても、その費用を売却価格へ上乗せできるとは限りません。

現状のままの売却、買取、古家付き土地としての売却を比較しましょう。

土地の接道・形状・高低差に問題がある

空き家の売却では、建物だけでなく土地の条件も確認されます。

道路に十分接していない、土地の形が使いにくい、道路との高低差が大きい、背後が斜面になっているなどの土地は、利用方法が限られることがあります。

このような土地では、建物を解体しても必ず売れるとは限りません。

隣地所有者への売却、駐車場や資材置き場としての利用、土地を含めた買取など、住宅用地以外の選択肢も確認します。

田舎で購入希望者が少ない

人口が減少している地域や、通勤・通学に時間がかかる地域では、中古住宅を探している人が少ない場合があります。

地域の一般的な購入需要が少なくても、移住、二拠点生活、古民家活用、事業利用などの需要がある可能性があります。

都市部の不動産会社だけでなく、地域の不動産会社や空き家バンクへ相談しましょう。

名義・共有者・境界が整理されていない

購入希望者が現れても、名義や境界が整理されていなければ、契約を進められないことがあります。

相続登記が終わっていない、共有者の一人と連絡が取れない、隣地との境界について認識が異なる場合は、司法書士、土地家屋調査士、弁護士などへ相談します。

問題を隠さず、不動産会社へ早い段階で伝えることが大切です。

空き家処分で避けたい5つの失敗

査定前に建物を解体する

古家付き土地として購入したい人や、建物を修繕して利用したい人がいる可能性があります。

また、再建築できない土地では、一度建物を解体すると、新しい住宅を建てられない場合があります。

解体前に、建物付きの査定額、土地のみの想定価格、解体費用、固定資産税への影響を比較しましょう。

売却前に高額なリフォームをする

室内をきれいにすれば、必ずリフォーム費用以上に高く売れるわけではありません。

買主が自分の好みに合わせて改修したい場合、売主が行った工事が評価されないこともあります。

大規模な工事は、不動産会社へ相談してから判断してください。

査定前に家財をすべて処分する

家財が残っていても、不動産の査定は受けられます。

買取では、家財や残置物を残した状態で相談できる場合もあります。

先に高額な処分費用を支払わず、どの範囲まで片付ける必要があるのかを確認しましょう。

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ

査定額は、その金額で売却できることを保証するものではありません。

査定額の根拠、想定する買主、販売方法、売却期間、価格を見直す時期まで確認してください。

「無料で引き取る」という言葉だけで契約する

売れない空き家や土地の引き取りをうたうサービスもあります。

契約前に、次の点を確認してください。

• 最終的に誰が所有者になるのか
• 支払う手数料の内訳
• 所有権移転登記をいつ行うのか
• 固定資産税の負担がいつまで続くのか
• 契約を解除できる条件

内容を理解できない場合は、その場で契約せず、司法書士や弁護士などへ相談しましょう。

空き家の処分に関するよくある質問

空き家の所有権を勝手に放棄できますか？

使っていないという理由だけで、空き家の所有権を一方的に放棄することはできません。

所有権を手放すには、売却、贈与、譲渡などの正式な手続きが必要です。

相続または遺贈によって取得した土地については、一定の条件を満たせば相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。

ただし、建物がある土地は申請できません。

境界に争いがある土地や、管理に過大な費用・労力がかかる土地なども、申請できない、または承認されない場合があります。

詳しくは、法務省の相続土地国庫帰属制度の概要を確認してください。

自治体へ空き家を寄付できますか？

自治体へ相談することはできますが、必ず受け取ってもらえるわけではありません。

自治体にも建物や土地を維持する費用が発生するため、公共利用の予定がない物件や、管理負担の大きい物件は受け入れられないことがあります。

空き家バンク、一般売却、買取、隣地所有者への譲渡なども並行して検討しましょう。

家財をすべて片付けないと売却できませんか？

家財が残っていても査定を受けることはできます。

仲介で一般の購入希望者へ売却する場合は、内覧や引き渡しまでに片付けを求められることがあります。

一方、買取では残置物を残した状態で相談できる場合があります。

査定前にすべて処分せず、不動産会社へ必要な片付け範囲を確認しましょう。

空き家を解体すれば売れやすくなりますか？

更地にすることで買主が利用方法を考えやすくなる場合はありますが、必ず売れるとは限りません。

土地の接道、高低差、形状、境界、住宅需要などに問題があると、解体後も売却に時間がかかります。

先に売却査定と解体見積もりを取り、解体後の想定売却価格と比較して判断してください。

遠方にある空き家でも売却できますか？

遠方にある空き家でも売却手続きを進めることは可能です。

現地確認、家財整理、境界確認、契約、引き渡しなどで立ち会いが必要になる場合はありますが、郵送やオンラインで進められる手続きもあります。

空き家のある地域に対応し、遠方の所有者との取引経験がある不動産会社を選びましょう。

まとめ｜空き家は解体する前に売却できる可能性を確認しよう

いらない空き家を処分する主な方法は、次のとおりです。

• 現状のまま仲介で売却する
• 不動産会社へ買い取ってもらう
• 空き家バンクへ登録する
• 親族や隣地所有者へ譲渡する
• 建物を解体して土地を売却する
• 期限を決めて適切に管理する

最初から解体や大規模な片付けを行うのではなく、現在の状態で売却できるかを確認することが重要です。

建物付きの査定額、解体費用、解体後の土地価格、固定資産税、管理費を比較すると、自分に合った方法を判断しやすくなります。

一般の仲介で売れない場合も、買取、空き家バンク、隣地への譲渡、自治体相談などへ選択肢を広げましょう。